土地・建物の賃貸借契約書において定めておくべき条項

 土地や建物の賃貸借契約を結ぶ際に、オーナーさん(賃貸人)の立場から、規定しておいた方がよい条項をご紹介します。
 以下にご紹介する条項は、賃借人との間で、後のトラブルを防止するためにも有効ですので、賃貸借契約を結ぶ際には、ぜひご検討いただければと思います。

1 更新料の支払いに関する規定

 賃貸借契約が更新される場合には、賃貸人は、当然に更新料を請求できるというふうに思っておられる方もいらっしゃるかもしれませんが、そうではありません。
 賃貸借契約書に、更新料の支払いについて定める規定がなければ、更新料を請求することはできません。更新料の請求は、賃貸人にとって当然の権利ではないのです。
 また、単に「更新料を支払う」というのみでは不十分で、更新料として「いくら」を支払うかまで明記しておく必要があります。そうしないと、更新料を請求することはできませんので、ご注意ください。
 更新料の金額は、建物の賃貸借では、「更新後の賃料の1ヶ月分」程度とされるのが一般的です。
 なお、賃借人が事業者ではなく、個人の方の場合、更新料の金額が、賃料や更新される期間に比して、あまりにも高すぎると、更新料の支払いを定める規定は、無効とされる可能性があります(最高裁判決平成23年7月15日)。
 更新料は、相場に見合ったものにしておいた方がよいでしょう。

2 増改築などの原状変更を行う場合に、工事内容の資料を提出し書面による承諾を得ることを義務づける規定

 賃貸人は、賃借人から、貸している物件に設備を設置したり、内装を変更したいという希望が出され、これを許して工事を行わせることがあると思います。賃貸借契約書において、そのような改築をする場合には、工事の詳細な内容がわかる資料を提出し、賃貸人の書面による承諾を得ることが必要であると定めておくべきです。
 このような改築が行われた場合、賃貸人が承諾をしていないにもかかわらず、賃借人が承諾を受けていたと主張してトラブルになることがあります。そのような場合に備えて、承諾は書面によりされる必要があるということを規定しておくことで、「書面による承諾」は行われていないとして相手の主張を退けることができます。
 また、工事自体は承諾したが、当初の説明とは全く違う内容の大改築が行われたというようなケースもありえます。その場合に、工事内容の詳細な資料の提出を義務づけておくことで、当初予定していた工事の内容(承諾の範囲)が明確になり、全く違う工事が行われた場合には、承諾の範囲を超えているということが明確になります。
 事後のトラブル防止のため、このような規定をしておくことをおすすめします。

3 原状回復義務に関する規定

 賃借人には、賃貸借契約終了時に、物件を借りた状態に戻さないといけない義務(いわゆる原状回復義務)があるとされています。そして、賃貸借契約書でも、ほとんどの場合、この原状回復についての規定が定められます。その中で、以下のような規定を入れておくと、事後のトラブルを防ぐことができます。

3.1 賃貸人が、原状回復工事を行う業者を指定することができるという規定

 賃借人側が業者を選んで工事を行う場合、賃貸人からすれば、その業者が信頼できるのかどうかもわからず、実際に、不十分な工事しかなされなくて、工事のやり直しが必要になるなど、後でトラブルになることもあります。
 賃貸人としては、自分達の知っている信頼できる業者に工事をお願いしたいと思うのが通常でしょう。そこで、上記のような規定を入れておけば、賃貸人側で工事業者を指定することができます。

 本来、原状回復工事を行うのは賃借人であり、工事業者を選ぶ権利も賃借人にあると考えられるため、このような規定がなければ、賃貸人側で工事業者を指定することができないと考えられます。
 賃貸人側が、工事業者の見積もりを出し、賃借人もこれに応じればよいですが、仮に賃借人がこれを拒否した場合、工事が進められないということにもなりかねませんので、明確に業者をこちらで指定できるということを定めておきましょう。

3.2 賃借人が原状回復工事を行わない場合、賃貸人がかわりに工事ができ、工事費用を賃借人に請求できるという規定

 賃借人が自分で工事を行わず、また、賃貸人側から提示した工事費用の見積もりにも納得しないため、原状回復工事が進まないということがよく起こり得ます。
 その場合に、賃貸人が工事を実施できるという規定を定めておけば、賃借人の合意が得られなくても、賃借人のかわりに勝手に工事を進めることができます。
 ただし、賃借人が物件の明渡しを行わず、不法占有している場合は、賃貸人といえど、無断で物件に立ち入ることはできず、工事を行うこともできませんのでご注意ください。賃借人の占有を侵害することになるからです。この場合には、まずは、裁判手続で、物件の明渡しを行うことになります。また、工事を進めることはできても、工事費用が、通常合理的な範囲を超えている場合には、その部分については、賃借人に請求できない場合もあります。

 いずれにしても、賃貸人がかわりに原状回復工事を行うことができるという規定を入れておくことで、原状回復工事が進まず次の賃借人に貸し出せないというリスクを軽減することができます。

4 敷金の返還時期を物件明渡し後○か月後とする規定

 敷金は、未払賃料などの賃貸借契約に基づく賃借人の債務を担保するために、賃借人から賃貸人に差し入れられるものです。賃貸借契約が終了し、物件が明け渡されたら、未払いの債務を差し引いて、賃借人に返還しなければなりません。
 もっとも、敷金の返還について、具体的な時期を定めておけば、その時期まで返還を猶予することができます。たとえば、「物件の明渡しが完了したときから6か月後」に返還するなどとしておけば、その時期に返還すればよいということです。
 賃貸人としては、賃借人から受け取った敷金の全額を保管してとっておくということはあまりなく、他の資金に回されるのが通常でしょう。敷金を返還しないといけないけど、返還すべき金額が手元にないということもあると思います。預かっている敷金が高額になればなるほど、敷金の返還は、賃貸人のキャッシュフローを圧迫します。
 そのような場合に、上記のような定めをしておけば、次の賃借人から預かった敷金を、そのまま前賃借人の敷金の返還にあてることも可能になり、資金的な面で楽になります。

5 禁止事項の規定

 賃貸人としては、賃貸の目的に応じて、賃借人に守ってほしい事項がさまざまあると思います。そのような事項を列挙して定めておきましょう。たとえば、エレベーターなどの共用部分の使用方法や、騒音などの他の賃借人に迷惑となる行為の禁止などです。
 賃貸人には、賃貸物件を賃借人が使用収益しうる状態にしておく義務があります。賃借人の使用収益が、他の賃借人の迷惑行為などによって妨げられている場合、賃貸人はその迷惑行為をやめさせ、賃借人がちゃんと物件を使用収益できる状態にしなければなりません。
 たとえば、賃貸人が、アパート1棟を貸し出していて、ある賃借人が限度を超える騒音を発してる場合、それは、他の賃借人の使用収益を妨げていることになります。賃貸人としては、これをやめさせる義務があります。なので、賃貸借契約書において、そのような行為をあらかじめ禁止しておき、賃借人がこれに違反している場合には、やめるように警告することが必要です。
 これを怠ると、義務違反として、解除や、賃料減額の対象となる可能性もありますのでご注意ください。

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