不動産賃貸借契約における貸主や借主の義務

 不動産業者の方は、オーナーさんの物件の賃貸の仲介や契約締結の代理をしたり、物件の管理を行ったりする中で、必ず土地・建物の「賃貸借契約」にかかわることになります。また、オーナーさんは、自分の物件について、「賃貸借契約」を結んでいます。
 今回は、「賃貸借契約」とはどのような契約なのかについて、基本的なことをご説明します。

1 「賃貸借契約」とは?

1.1 「賃貸借契約」ってどんな契約?

 賃貸借契約は、「賃貸人がある物を賃借人に使用収益させることを約し、賃借人がこれに対して賃料を支払うことを約する」契約です(民法601条)。
 「賃貸人」とは、物を使わせてあげる人(貸主)のことで、「賃借人」とは、物を使わせてもらう人(借主)のことです。簡単に言えば、貸主が物を使わせてあげるかわりに、借主からお金をもらうという契約のことです。

1.2 賃貸借契約にかかわる法律

 賃貸借契約については、民法601条~621条に定められています。
 また、賃貸借契約の中でも、建物の賃貸借や、建物を建てることを目的とした土地に関する賃貸借には、借地借家法の適用もあります。土地の賃貸借でも、その目的が駐車場として貸し出すという場合には、建物を建てることを目的としたものではないので、借地借家法の適用はないということになります。
 借地借家法は、民法の特別法なので、民法と借地借家法で定めが違っている部分(矛盾している部分)は、借地借家法が優先して適用されることになります。借地借家法は、賃借人を保護することを目的として作られたものなので、全体的に、民法に比べ、賃借人に有利にできています。

2 賃貸人の義務

2.1 目的物を使用収益させる義務

 賃貸人は、契約またはその目的物の性質により定まった用法に従って、賃借人に目的物を使用収益させる義務を負います(民法601条)。
 賃貸人は、賃借人に、土地や建物を使用するに十分な状態で、使わせてあげないといけません。賃借人の使用に支障が生じる状態が発生すれば、賃貸人はその支障を取り除かなければなりません。
 たとえば、婦人服販売店舗の賃貸借について、ビル内のほかの飲食店からの悪臭が販売に悪影響を及ぼしている場合には、貸主はこれを取り除く義務があるとされた裁判例があります。
 また、居住用の建物の賃貸借で、隣家の騒音が相当ひどく、生活に支障が出る程度になっていれば、賃貸人はこれを取り除く義務を負う場合もあります。

2.2 修繕義務

 賃借人の使用収益に支障が生じる状態になった場合、賃貸人は、それを取り除くため、目的物を修繕する義務を負います。
たとえば、建物を貸している場合に、屋根から雨漏りがする、トイレが故障した、ベランダの手すりが壊れたというような状態になれば、賃貸人が修理費用を出してこれを修理することになります。

2.3 「必要費」の返還義務

 賃借人が「必要費」を支出した場合、賃貸人は直ちにこれを償還しなければなりません(民法608条1項)。
 「必要費」とは、使用収益に適する状態に目的物を維持・保存するために必要な費用のことをいいます。たとえば、トイレが故障したので、これを賃借人が、賃貸人にかわって修理した場合の修理費などです。建物を使用するためにトイレは必須で、本来賃貸人がこれを修理する義務を負っています。そのような場合に、かわりに賃借人がこれを修理したら、賃貸人は、その修理費用を賃借人に返還しなければなりません。

2.4 「有益費」の返還義務

 「有益費」とは、物を改良し、物の客観的価値を増加するために使用された費用のことをいいます。たとえば、判例上、飲食店舗におけるカウンターの改良費用や、流し台の改良費用が「有益費」にあたるとされたものがあります。ただし、物を改良するために使われた費用なら、何でもかんでも「有益費」にあたるということではありません。「有益費」といえるためには、物の「客観的価値が増加」したかどうかがポイントになります。
 通常の家で、電灯を豪華なシャンデリアに付け替えたという場合、一般の人にとって、豪華なシャンデリアは必ずしも必要なものではなく、その趣味も分かれるため、建物の「客観的な価値が増加」したとはいえず、有益費には該当しないでしょう。
賃借人が有益費を支出した場合、賃貸人は、契約が終了したときに、賃借人が支出した金額か、賃貸物件の価値の増加額のいずれかを選択して、賃借人に返還することになります(民法608条2項、196条2項)。

3 賃借人の義務

3.1 賃料支払義務

 賃借人にとって一番大きな義務です。契約で決められた賃料を、契約で決められた期限までに支払わなければなりません。これをちゃんと支払わないと債務不履行となり、賃貸借契約を解除されてしまうこともあります。

3.2 契約で定められた使用目的や使用方法に従って使用する義務

 賃借人は、契約で定められた使用目的や使用方法をこえて、物件を使用してはなりません。住居用として建物を借りたのに、その建物を店舗として営業行為を行うことは、義務違反となります。

3.3 賃借権の譲渡、または、転貸借の禁止

 賃借人は、賃貸人の許可なく、賃借権の譲渡や、借りている物件をほかの人に転貸(また貸し)してはなりません(民法612条1項)。賃借人がこの義務に違反した場合、賃貸借契約を解除されることがあります(民法612条2項)。ですので、自分の借りている物件をほかの人に転貸しようとする場合には、オーナーさんに事情を説明し、承諾を得るようにしましょう。
 もっとも、この義務違反があった場合に、必ずしも解除が認められるかというと、そうではありません。判例上、賃貸人と賃借人との「信頼関係を破壊しない特別の事情」がある場合には、解除は認められないとされています。

3.4 契約終了時の目的物の返還、原状回復義務

 賃借人は、契約が終了した後は、賃貸物件を返還しなければならず、その際、賃貸物件について「原状回復」を行うことが必要です。
 賃貸借は、借りている物件を一定期間使用し、その後、賃貸人に返還するという契約です。ですので、返す際は、元あった状態に戻してから返すというのが「原状回復」です。
 もっとも、すべてのキズや汚れなどについて、賃借人の負担で元の状態に戻さなければならないというわけではありません。通常、物件を使用するにあたって当然生じるような「通常損耗」といわれる部分については、賃借人に原状回復義務はないとされています。

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